LES AVANTAGES DE L’ACHAT EN VEFA

Vous envisagez d’acheter en VEFA, taxe foncière exonérée partiellement voire en totalité, frais de notaire et d’enregistrement réduits, logement garanti… : les avantages d’une VEFA sont nombreux.

Avantages fiscaux

Frais de notaire et d’enregistrement réduits : les frais de notaire pour un achat en VEFA évoluent entre 2% et 3% du prix total du bien, contre 7% environ pour un achat dans l’ancien.

Accès au PTZ (Prêt à Taux Zéro) : un acheteur primo-accédant peut bénéficier d’un prêt à taux zéro. Accordé sous condition de ressources et en complément du prêt principal, le PTZ peut permettre de financer une partie de l’achat en VEFA.

Exonération de la taxe foncière : les logements vendus en l’état futur d’achèvement sont en principe exonérés de taxe foncière durant 2 ans (se renseigner auparavant auprès de la mairie de votre futur lieu d’habitation, certaines communes pouvant supprimer cette exonération).

TVA réduite :  Un primo-accédant peut bénéficier d’une TVA réduite lors de l’achat d’un bien neuf ou en VEFA. Cette TVA est accordée en zone ANRU sous conditions de ressources, et passe alors à 5,5% au lieu de 20%.

Un logement aux dernières normes et à votre goût
Au-delà d’une fiscalité attractive pour un achat en VEFA, l’immobilier neuf présente plusieurs autres atouts.

Les constructions neuves doivent respecter des règles précises en termes d’isolation et de consommation énergétique (bâtiments HQE) garantissant un niveau de confort élevé pour les occupants.

Les espaces extérieurs et parties communes des constructions neuves offrent également des niveaux élevés de qualité (accès sécurisé, parkings, ascenseurs…).

Certains programmes immobiliers en VEFA permettent également aux futurs propriétaires de personnaliser leur logement, selon les possibilités offertes par le promoteur.

Un logement sous garantis
Un achat en VEFA bénéficie d’une garantie décennale qui porte sur le gros œuvre : les constructions sont garanties 10 ans contre les vices et malfaçons qui pourraient rendre le logement inhabitable.

La garantie de parfait achèvement concerne les défauts de conformité et les anomalies. Elle protège l’acquéreur durant 1 an à compter de la réception des travaux.

La garantie biennale s’étale sur 2 ans à compter de la livraison du logement et permet de réparer ou remplacer des équipements défectueux.

LES ETAPES DE L’ACHAT EN VEFA

Première étape : la signature du contrat de réservation

Une fois l’accord passé avec le promoteur immobilier au sujet de l’appartement neuf que vous souhaitez acquérir, vous devez signer un contrat de réservation qui entérine les engagements pris.
La signature du contrat de réservation en VEFA engage le vendeur à vous réserver un logement, si le programme est commencé. Au moment de la signature, vous devrez lui verser un dépôt de garantie. Cet achat peut être financé également à l’aide d’un prêt bancaire, dans ce cas vous bénéficierez de la condition suspensive de son obtention.

Ce contrat préliminaire détermine les conditions de vente de votre logement neuf. Pour cette raison, il est fortement recommandé de faire appel à PIERsoHOME pour vous donner des explications, si nécessaire.
Le montant du dépôt de garantie dépend du délai de vente fixé dans le contrat de réservation. En effet, si le délai de vente prévu dans le contrat de réservation est inférieur à 1 an, le montant du dépôt de garantie doit être égal ou inférieur à 5% du prix de vente prévisionnel.
Si ce délai est inférieur ou égal à 2 ans, le prix de garantie de dépôt ne peut être supérieur à 2%.
Enfin, si le délai est de plus de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.

Lorsque vous signez votre contrat de réservation, vous avez droit à un délai de rétractation. Il est de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception.

Deuxième étape : la signature du contrat de vente définitif chez le notaire

Lorsque le chantier de construction est bien avancé et que le promoteur immobilier a signé un certain nombre de réservations, vous signez le contrat d’acquisition devant notaire.

Le projet d’acte final vous est remis au moins un mois avant la date de signature ; ce délai légal de réflexion vous permet de faire part au notaire de vos remarques éventuelles. Si votre contrat n’est pas précédé d’un contrat de réservation, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour revenir sur votre engagement. Ce délai commence le lendemain de la présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat de vente définitif. La renonciation de la vente doit être notifiée au promoteur immobilier, avant l’expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le paiement du prix de votre logement se fait en plusieurs étapes, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Cet étalement du paiement est fixé par la loi (% fixés aux différentes étapes de la construction). Le premier versement ne peut intervenir qu’à la signature du contrat de vente, son montant étant fonction de l’avancement des travaux à cette date (à l’exception du dépôt de garantie dont le versement peut être demandé au moment de la signature du contrat de réservation en contrepartie de la réservation du logement).
Si votre achat est financé par un prêt immobilier, les déblocages successifs interviennent sur présentation d’une attestation du promoteur immobilier, de l’architecte en charge du suivi des travaux ou, dans certains cas, du notaire. Ces déblocages génèrent la plupart du temps des intérêts intercalaires.

Dès lors vous devenez propriétaire au fur et à mesure de la construction, vous devez donc souscrire une assurance multirisque habitation, généralement dès la pose de la toiture.

Le promoteur immobilier à ce stade vous fournit une des garanties suivantes :
• Une garantie d’achèvement de l’immeuble fournie par un organisme d’assurance ou par un établissement bancaire (garantie extrinsèque).
ou
• Une garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas d’inachèvement.

La garantie d’achèvement doit être distinguée des trois autres garanties dont vous bénéficiez une fois les travaux achevés : garantie de parfait achèvement ; garantie biennale ; garantie décennale.

Troisième étape : la réception des travaux

Une fois les travaux terminés, le promoteur, qui agit en qualité de maître d’ouvrage, établit un procès-verbal avec un architecte afin d’accepter les travaux.
La réception des travaux marque le point de départ des garanties légales dues par le constructeur :

• La garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil),

• La garantie de bon fonctionnement des équipements dissociables (article 1792-3 du Code civil sur les garanties biennales),

• La garantie décennale (Article 192 du Code civil).
Lorsque qu’un acheteur accepte les travaux sans réserve cela ne l’empêche pas de faire valoir la garantie de parfait achèvement.

En effet, si des défauts n’ont pas été constatés lors de la réception des travaux et de l’élaboration du procès-verbal, ils peuvent encore être notifiés dans l’année suivant la réception. Dans ce cas, une lettre recommandée avec accusé de réception doit être envoyée au promoteur.

Si des réserves ont été émises lors de la réception des travaux, l’acheteur peut demander au promoteur d’y remédier et de reprendre les travaux dans un délai fixé avec lui.

À cette étape, il est préférable pour l’acheteur de demander un exemplaire du procès-verbal de la réception des travaux afin de connaître la date à partir de laquelle vont commencer les garanties dont il peut bénéficier.

La livraison en VEFA s’effectue lors de la remise des clefs par le promoteur immobilier à l’acheteur.